İçerisinde Kiracı Bulunan Ev Satılabilir Mi?
Taşınmazda kiracı bulunması, ev sahibinin evi satmasını engelleyen bir unsur değildir. Kira sözleşmesi devam ederken dahi ev sahibi evini satabilmektedir. Ancak bu halde satışın yeni ev sahibi için doğuracağı sonuçlar olabilecektir.
İçerisinde Kiracı Bulunan Evin Satın Alınması Halinde Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
Kiralanan taşınmazın satış veya herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malik kira ilişkisinin tarafı olmaktadır. Yani yeni malik, eski malikin yerini almakta ve kira sözleşmesi aynı şartlarla devam etmektedir. Kira ilişkilerinde ev sahibine oranla daha korunmasız konumda bulunan kiracının, mağduriyet yaşamaması adına kanun koyucu tarafından istisnai durumlar dışında öncelikli olarak korunması hedeflenmiştir. Bunun bir uzantısı olarak kiracının yeni malik ile anlaşmasına ve yeni bir kira sözleşmesi yapmasına ihtiyaç kalmamaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanacaksa açacağı Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak yeni malikin tahliye davasını açabilmesi için belirli şartları sağlamış olması gerekmektedir.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlendiği üzere; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olması gereklidir. Kısaca özetlemek gerekirse;
- Malikin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmalıdır,
- Konut veya işyeri gereksinimi zorunlu, samimi ve gerçek olmalıdır,
- Taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmış olmalıdır.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki, tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki değildir. Davalı kiracının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifade edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.
Tahliye Sonrasında Ev Sahibinin Taşınmazı Başka Birine Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ile yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir. Buna göre Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
